서울시가 모아타운 대상지 6곳의 ‘도로(사도 포함)’를 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다(’25.9.2~’30.9.1). 목적은 사도 지분 쪼개기 등 지분 투기 선제 차단입니다. 반대로 지정 사유가 사라진 5곳은 해제됐고, 한남동 670번지 일대는 지구단위계획 고시 때까지 개발행위허가 제한지역으로 관리됩니다
한눈에 요약
• 서울시가 모아타운 대상지 6곳(강동 1·광진 3·동작 1·서초 1)의 ‘도로(사도 포함)’를 토지거래허가구역으로 신규 지정(’25.9.2~’30.9.1, 5년)
• 사도(私道) 지분 쪼개기 투기 선제 차단이 목적
• 허가구역 해제 5곳(천호동 338, 사근동 212-1, 신월동 913, 신당동 156-4·50-21)
• 한남동 670번지 일대는 개발행위허가 제한지역으로 별도 지정 추진(지구단위계획 고시 때까지)
1) 무엇이 달라지나?
- 신규 허가구역 6곳(모아타운 도로 지목)
강동구 천호동 338 일대, 광진구 자양동 226-1·광장동 264-1·구의동 587 일대, 동작구 동작동 102-8 일대, 서초구 서초동 1506-6 일대. 적용기간 ’25.9.2 ~ ’30.9.1(5년). - 해제 5곳
천호동 338(0.03㎢), 사근동 212-1(0.02㎢), 신월동 913(0.12㎢), 신당동 156-4·50-21(0.30㎢). - 허가 기준 면적(서울시 적용 예시)
주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 토지(지분 포함) 거래 시 관할 구청장 허가 필요. (법령 기준 60㎡·150㎡에서 지자체가 10%~300% 범위로 조정 가능 → 서울시는 10% 적용) - 한남동 670번지 일대: 개발행위허가 제한지역 지정(안) 원안 가결. 지구단위계획 결정·고시까지 신축·형질변경 등 제한.
2) 왜 필요한가?
- 모아타운 추진구역 주변에서 개인 소유 골목길(사도) 지분을 쪼개 파는 ‘지분 투기’가 반복 발생 → 사업 지연·분쟁 유발. 이번 지정은 사도 지분거래를 통한 시세·보상 기대 투기 차단이 목표.
3) 실수요·투자·중개자에게 주는 영향
- 실수요자(내 집 마련/거주 이전)
- 허가 대상 면적이면 계약 전 허가가 선행돼야 함(미허가 계약은 무효, 형사처벌·과태료 리스크).
- 투자자(지분 매수/합산 거래)
- 지분 거래도 면적 산정. 공유자 2인 이상이 동일인에게 양도하면 지분 합산해 허가 판단. 편법 분할로 회피 불가.
- 공인중개사/개발 실무
- 허가 심사 항목(이용계획·자금출처·이용의무 등) 확인 필수. 허가 없이 체결·이행 시 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 등 중벌 가능.
4) 기대효과 vs. 부작용
- 기대효과:
① 사전 투기 차단 → 사업 속도·투명성 개선 ② 실수요 보호 및 가격 급등 완화 ③ 사도 갈등·보상 분쟁 감소. - 부작용/우려:
① 허가 절차로 거래 불편·시간 지연 ② 단기 거래량 감소 ③ 허가 회피 시 법적 리스크 증대. (법령상 미허가 계약 무효·형사처벌 규정)
5) 바로 쓰는 체크리스트
1. 내 필지 허가 여부: 서울부동산정보광장(토지거래허가구역 지정현황) 또는 토지이음(토지이용계획 열람)에서 확인.
2. 면적 기준 충족 여부: 주거 6㎡↑·상업 15㎡↑(서울시 적용)인지 체크. 지분·합산 유의.
3. 허가→계약 순서: 허가 전에 계약·계약금 지급 금지(무효·처벌 위험).
4. 한남동 670 인접지 개발 관심자: 개발행위허가 제한 해제 시점 = 지구단위계획 고시 모니터링.
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 5㎡만 사도 허가 필요 없나요?
A. 면적 기준 미만이면 원칙적으로 허가 대상 아님. 다만 지분 합산·용도지역·거래형태에 따라 달라질 수 있으니 구청·전문가 확인 권장.
Q2. 허가 없이 계약했는데, 나중에 허가 받으면 유효?
A. 미허가 계약은 효력 없음(무효). 사후 허가로 소급 유효화되지 않습니다.
Q3. 위반 시 처벌은?
A. 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 등. 유형에 따라 과태료·이행강제금 가능.
7) 이번 조치 지역
- 신규 허가구역(6): 천호동 338, 자양동 226-1, 광장동 264-1, 구의동 587, 동작동 102-8, 서초동 1506-6 (’25.9.2~’30.9.1)
- 해제(5): 천호동 338, 사근동 212-1, 신월동 913, 신당동 156-4·50-21
- 조정(2): 창신9·10구역 경계 조정(창신동 25-606, 629)
- 한남동: 670번지 일대 개발행위허가 제한지역(지구단위계획 고시까지)
8) 가장 궁금한 것, 해결하기
- “우리 동네도 해당되나?” → 위 체크리스트 1)로 즉시 확인.
- “얼마까지 허가 받아야 하나?” → 주거 6㎡/상업 15㎡(서울 적용). 지분·합산 주의.
- “언제까지 묶이나?” → 5년(’25.9.2~’30.9.1). 한남동 개발행위 제한은 지구단위계획 고시까지.
- “위반하면 어떻게 되나?” → 무효 + 형사처벌 가능. 허가 후 계약이 원칙.
마무리글
이번 토지거래허가구역 6곳 신규 지정은 모아타운 주변의 사도 지분 쪼개기 투기를 선제 차단해 실수요 보호·사업 지연 방지를 노린 조치입니다. 적용 기간은 2025.9.2~2030.9.1(5년)이며, 주거 6㎡·상업 15㎡ 초과 토지(지분 포함) 거래는 구청 허가가 선행돼야 합니다.
계약 전에는 반드시 서울부동산정보광장/토지이음에서 허가구역 여부와 면적 기준을 확인하세요. 미허가 계약은 무효가 될 수 있습니다.